Die COVID-19-Pandemie und – damit einhergehend – die weitreichenden allgemeinen staatlichen Einschränkungen des Wirtschaftslebens beschäftigen den Immobiliensektor in Deutschland weiterhin erheblich. Dabei stellt sich Vermietern und Mietern die Frage, ob Mietern gerade während der weitreichenden allgemeinen Betriebs- und Öffnungsverbote im Einzelhandel und der Gastronomie sowie Beherbergungsverbote im Beherbergungsgewerbe Ansprüche auf Reduktion der Miete zustehen.
Höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu wurde bislang noch nicht veröffentlicht. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts München I vom 25. Januar 2021 betrifft die Vermietung als Hotel und fasst den Meinungsstand in Literatur und erstinstanzlicher Rechtsprechung des letzten Jahres zusammen. Zudem ist es besonders deshalb interessant, da darin auch mögliche allgemeine Kriterien aufgezeigt werden, an denen insbesondere die Bewertung einer konkreten Einzelfallsituation erfolgen kann.
Grundsätzliche juristische Einordnung und Erwägungen zum Anspruchsinhalt
Wie das Urteil aufzeigt, zeichnet sich in der juristischen Fachliteratur und erstinstanzlichen Rechtsprechung eine Auffassung als vorübergehend herrschend ab. Diese geht davon aus, dass durch die Betriebsverbote keine Unmöglichkeit und auch kein Mangel der Mietsache begründet wird. Nach dieser Ansicht kann Mietern jedoch – vorbehaltlich und stark abhängig von der Prüfung des Einzelfalls – jedenfalls im Grundsatz ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) für die Dauer von Betriebsverboten zustehen.
Ein Anspruch nach § 313 BGB setzt voraus, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag bei Voraussehen der Veränderung so nicht abgeschlossen hätten. Zu beachten ist, dass die dies nun auch so aussprechende gesetzliche Neuerung zum Jahresbeginn (Art. 240 § 7 EGBGB) nach dem Wortlaut lediglich eine widerlegliche gesetzliche Vermutung dazu begründet, dass sich durch die staatlichen Maßnahmen eine Vertragsgrundlage schwerwiegend geändert hat. Dies wurde jedoch bislang auch nicht ernsthaft bestritten und problematisiert.
Wie aus dem Urteil des Landgerichts München I ersichtlich, liegt die entscheidende Frage eines solchen Anspruchs meist (i) in der konkreten (Un-)Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag und (ii) im differenzierten Inhalt eines etwaigen solchen Anspruchs auf Anpassung. Etwaige konkrete vertragliche Regelungen hierzu wären selbstverständlich vorrangig zu beachten.
Sofern ein Anspruch bestehen sollte, kommt anstelle der temporären Anpassung der Miete beispielsweise auch ein Anspruch auf Stundung der Mietzahlung, Erweiterung des Mietzwecks, Gewährung einer Erlaubnis zur Untervermietung und/oder Verkürzung der Laufzeit in Betracht. Genauso können etwaige Gegenleistungen des Mieters (wie zum Beispiel eine Verlängerung der Laufzeit) Teil der Einigung sein.
Anhaltspunkte für die Anspruchsbewertung
Die überwiegende Anzahl der bislang veröffentlichten gerichtlichen Entscheidungen geht (zumindest in Hinblick auf den ersten Lockdown im Frühjahr) von einer Zumutbarkeit der unveränderten Fortführung des Vertrags aus und verneint Ansprüche des Mieters im jeweiligen Einzelfall. In der Regel sehen die Gerichte das Verwendungsrisiko grundsätzlich eher beim Mieter. Eine Anpassung soll deswegen (jedenfalls bisher) nur in absoluten Ausnahmefällen erfolgen, wobei die Gerichte hierfür auch oft den Gesichtspunkt der akuten Existenzgefährdung herangezogen haben.
Aus Sicht des Landgerichts München I sei durch die Betriebsuntersagungen jedoch nicht das allgemeine Verwendungsrisiko des Mieters gemäß § 537 Abs. 1 BGB betroffen. Vielmehr liege das Pandemierisiko außerhalb der gesetzlichen Risikoverteilung. Auch solle der Anspruch auf Anpassung des Vertrags nach § 313 Abs. 1 BGB eine Existenzgefährdung nicht voraussetzen. Vielmehr bestehe es auch bei einem geringeren Schwereniveau.
Dennoch sei der Mieter aus Sicht des Gerichts grundsätzlich als Zahlungsschuldner verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung verantwortlich. Ein etwaiges Versäumnis der Rücklagenbildung darf nicht zu einer Belastung des Gläubigers führen.
Zudem sei bei der Bewertung zu differenzieren, ob die Auswirkungen beim Mieter auf den wegen der Pandemie erlassenen staatlichen Maßnahmen beruhen oder nur mittelbar auf einem wegen der Pandemie veränderten Kundenverhalten. Im Rahmen des § 313 BGB komme es aus Sicht des Gerichts nur auf die Auswirkungen der staatlichen Maßnahmen an. Dies würde nun auch die Vermutung des Art. 240 § 7 EGBGB bestätigen. Risiken, die aus einer sinkenden Konsumbereitschaft resultieren, verblieben beim Mieter.
Aus den übrigen veröffentlichten Gerichtsentscheidungen werden weitere Kriterien deutlich, die ebenfalls für die Bewertung eines Anspruchs auf Anpassung des Vertrags relevant sein könnten. Gefragt wird zum Beispiel auch, ob es dem Mieter möglich war, andere Einnahmequellen zu generieren (etwa Onlinehandel), welche Nutzungsmöglichkeiten verbleiben (Lagerung, Click & Collect), wie hoch der Umsatzrückgang ist, welche Aufwendungen erspart werden können und ob staatliche Leistungen in Anspruch genommen werden können.
Entscheidend ist und bleibt die Bewertung im jeweiligen Einzelfall.
Herleitung im Einzelfall durch das Landgericht München I
Zur Bewertung im konkreten Einzelfall geht das Gericht zunächst allgemein von einer Teilung des Pandemierisikos als Ausgangspunkt mit einer Quote von 50 zu 50 aus. Der Mieter könne mit der Mietsache nicht oder nur eingeschränkt Umsatz erzielen. Der Vermieter wiederum solle die Mietsache kaum zu dem vereinbarten Mietpreis an einen Dritten vermieten können.
Zugunsten des Vermieters müsse im konkreten Fall berücksichtigt werden, dass der Mieter als Hotelbetreiber sein Hotel aufgrund einer unternehmerischen Entscheidung ganz geschlossen habe. Anhand des Rückgangs der (fiktiven) Auslastung (konkret des Hotels) bewertet das Gericht daher zunächst, über welchen Anteil der Miete zwischen den Parteien überhaupt zu verhandeln ist.
Darüber hinaus sei zugunsten des Vermieters ein Abschlag vorzunehmen, weil die Räume weiterhin im Besitz des Mieters waren. Der Mieter hätte die Zeit beispielweise zur Verbesserung, zur Herrichtung oder für sonstige Maßnahmen nutzen können. Das Gericht sah im konkreten Fall einen Anteil von fünf Prozent zugunsten des Vermieters als zumutbar.
Zudem betont das Gericht, dass die Diskussion um Homeoffice-Lösungen und die Digitalisierung im Arbeitsleben zwar durch die Pandemie verstärkt worden sei. Der damit verbundene Rückgang berufsbedingter Buchungen von Hotels gehöre aber zum unternehmerischen Risiko des Mieters.
Entscheidend für den konkreten Fall war jedoch, dass es dem Mieter zumutbar sei, in den drei Vorjahren Rücklagen in Höhe von 20 Prozent der Summe des EBITDA zu bilden. Entsprechende Rücklagen müssten nunmehr anlasslos für Fälle des Umsatzrückgangs eingesetzt werden, um unternehmerisches Risiko und unternehmerische Vorteile angemessen zwischen den Vertragsparteien zu verteilen. Übersteigt die (ggf. theoretische) Rücklage die Summe der Anpassung, habe der Mieter keinen Anspruch auf Anpassung.
Ausblick
Ob sich die Einschätzung der Gerichte, insbesondere in Hinblick auf den zweiten Lockdown seit Dezember 2020, zugunsten der Mieter verschiebt, bleibt abzuwarten.
Jedenfalls im Regelfall erscheint – insbesondere mit Blick auf die Tatsache, dass Mietverhältnisse auf Dauer angelegt sind – natürlich eine einvernehmliche Einigung der Parteien als vorzugswürdig. Steuerliche und insolvenzrechtliche Folgen dürfen dabei nicht außer Acht gelassen werden.
